Das Oberlandesgericht Dresden hat entschieden, dass ein staatlich verordneter Lockdown eine Anpassung der Gewerbemiete rechtfertigt. Dies ist das erste positive Urteil seit der Gesetzesanpassung im Dezember 2020, wonach die pandemiebedingte Schließung von Geschäften eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellt.
Dem Urteil des Oberlandesgerichts Dresden zufolge darf die Klägerin ihre Kaltmiete um 50 Prozent reduzieren. Damit revidierte das OLG das zuvor vom Landgericht Chemnitz verhängte Urteil, das dem Vermieter Recht gegeben hatte. In dem Fall ging es um Mietzahlungen für April 2020.
Professor Dr. Volker Römermann, Vorstand der Römermann Rechtsanwälte AG in Hamburg, hatte in dem BTE-Webinar „Gewerbemietverträge neu verhandeln“ am 22. Februar bereits darauf hingewiesen, dass das neue Gesetz (Art. 240 § 7 EGBGB) auch rückwirkend anwendbar ist, also auch für die Mieten im Frühjahrs-Lockdown 2020, weil es eine Klarstellung einer bestehenden Regelung darstellt.
Die im Dezember in Kraft getretene Ergänzung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, stellt im neuen § 7 in Art. 240 klar, dass eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB vorliegt, wenn vermietete Gewerberäume infolge einer staatlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nur noch mit Einschränkungen verwendbar sind.
Das Urteil des OLG Dresden ist das erste im Sinne der Mieter positive Urteil zur erlaubten Mietminderung seitdem das neue Gesetz gültig ist. Bislang verliefen entsprechende Prozesse zu Ungunsten der Kläger. Auch ein erstes Urteil nach dem neuen Gesetz am 25. Januar beim Landgericht München (nicht rechtskräftig) verlief negativ – allerdings mit einer für Prof. Römermann kaum nachvollziehbaren Begründung.
Er rät betroffenen Händlern, das Gespräch mit den Vermietern zu suchen, um die für den aktuellen Lockdown zu zahlende Gewerbemiete sowie ggfs. auch rückwirkend die für das Frühjahr 2020 bereits gezahlten Mietbeiträge neu zu verhandeln. Aufgrund der Gesetzesänderung seien die Mieter in einer besseren Verhandlungsposition.
Prof. Dr. Römermann ist Autor von sechs Büchern zu Rechtsfragen rund um Covid-19 sowie der demnächst erscheinenden umfangreichen Kommentierung des Art. 7 EGBGB und gilt als Rechtsexperte auf diesem Gebiet.